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Finanzierung

Über die Finanzierung des Pflegezentrums Schachen wird im Juni 2021 an der Urne entschieden. Der Stadtrat beabsichtigt, zwei Varianten zur Abstimmung zu bringen. Die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger können sich zwischen einem Baurechtsvertrag mit Investorenlösung und einem Baukredit der Stadt (Eigenfinanzierung) entscheiden. Für den Stadtrat steht nach wie vor die Investorenlösung im Vordergrund.

 

→ Ausgangslage

→ Urnenabstimmung mit Stichentscheid

→ Investorenausschreibung

→ Die Kriterien

→ Die Jury

→ Die Aufgabenteilung

→ Die Gründe für eine Investorenlösung

 

Ausgangslage

Der Stadtrat hat für die Finanzierung des Bauprojekts Pflegezentrum Schachen drei Modelle geprüft: Finanzierung durch die Stadt, Gründung einer Aktiengesellschaft durch die Stadt und Finanzierung durch einen Investor. Nach Abwägen der Vor- und Nachteile strebt der Stadtrat eine Investorenlösung an.

Bereits an der Bürgerversammlung vom 6. September 2018 hat der Stadtrat das Anliegen entgegengenommen, im Abstimmungsgutachten für den Baurechtsvertrag mit einem Investor einen Gesamtkostenvergleich für die Investorenlösung und die Eigenfinanzierung durch die Stadt vorzulegen. Im Nachgang zur Volksabstimmung über den Projektierungskredit wurde von verschiedener Seite gefordert, die Stadt solle das Pflegezentrum selbst erstellen und der Bürgerschaft einen entsprechenden Baukredit unterbreiten respektive einen Grundsatzentscheid zur Finanzierung herbeiführen. Das hervorragende Rechnungsergebnis 2019 hat die Diskussion der Gewinnverwendung für das neue Pflegezentrum zusätzlich lanciert.

 

Urnenabstimmung mit Stichentscheid

Der Stadtrat hat deshalb entschieden, nebst dem Baurechtsvertrag (Investorenlösung) auch den Baukredit (Eigenfinanzierung) zur Abstimmungsreife zu bringen. Beide Vorlagen werden der Bevölkerung an der Urne mit Stichentscheid vorgelegt. Damit können beide Varianten transparent einander gegenübergestellt werden. Der Stadtrat beschreitet damit einen pragmatischen Weg, welcher die rasche Umsetzung des Projekts unabhängig vom Finanzierungsentscheid durch die Stimmbevölkerung ermöglicht.

 

Investorenausschreibung

Für den Stadtrat steht nach wie vor die Investorenlösung im Vordergrund. Seit dem 17. Januar 2020 läuft das Bieterverfahren im Rahmen einer öffentlichen Ausschreibung.

In einem zweistufigen Verfahren wird anhand verschiedener Kriterien geprüft, welche Bieter grundsätzlich geeignet sind. Maximal fünf Bieter kommen nach der Präqualifikation in die Angebotsphase. Dort erhält das wirtschaftlich attraktivste Angebot den Zuschlag. Abschliessend entscheidet das Stimmvolk an der Urne über den Baurechtsvertrag mit dem ausgewählten Investor. 

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Die Kriterien

In der ersten Stufe (Präqualifikation) muss der künftige Investor unter anderem Referenzen von vergleichbaren Projekten vorzeigen können, langfristig und nachhaltig planen, das Projekt in all seinen Teilaspekten analysieren und verstehen und die Interessen der Stadt Rapperswil-Jona berücksichtigen. Zu diesen Interessen gehört beispielsweise, dass der unterzeichnete Mietvertrag mit der Stiftung RajoVita übernommen wird, das Projekt zeitnah und qualitativ einwandfrei umgesetzt wird sowie eine MINERGIE-ECO-Zertifizierung erreicht wird. 

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In der zweiten Phase erhält jenes Angebot den Zuschlag, das wirtschaftlich am attraktivsten ist und bezüglich Vorgehen und Qualitätssicherung am besten abschneidet.

 

Die Jury

Die Angebote werden in beiden Phasen von einer fünfköpfigen Jury bewertet, die aus städtischen Behördenvertretern, Fachexperten und Beratern besteht.

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Die Aufgabenteilung

Stimmen die Bürgerinnen und Bürger von Rapperswil-Jona dem Baurechtsvertrag zu, unterzeichnet der Investor einerseits den Baurechtsvertrag mit der Stadt und übernimmt andererseits den Mietvertrag mit der künftigen Betreiberin des Pflegezentrums, der städtischen Stiftung RaJoVita. Die Stiftung betreibt bereits heute einen grossen Teil der Alterseinrichtungen in Rapperswil-Jona.

Baurechtsvertrag und Mietvertrag sind jeweils auf eine Laufzeit von 30 Jahren ausgelegt. Der Mietvertrag legt unter anderem fest, dass der Investor das Gebäude inklusive Innenausbau gemäss Bauprojekt der Stadt und den betrieblichen Vorgaben von RaJoVita erstellt. Weiter ist der Investor für die zyklische Instandsetzung und die Gebäudekosten zuständig ist. RaJoVita finanziert die Erstausstattung und ist für die laufende Instandhaltung verantwortlich.

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Die Gründe für eine Investorenlösung

 

Die Stadt behält maximalen Einfluss auf das Projekt und den Betrieb.
Die Stadt Rapperswil-Jona entwickelt das Projekt bis zur Unterzeichnung der Verträge mit dem Investor selber. Durch die Leistungsvereinbarung mit der Betreiberin, der Stiftung RaJoVita, behält die Stadt ihren Einfluss auch nach der Fertigstellung. 

Der Investor realisiert das Projekt nach klaren Vorgaben von Stadt und RaJoVita.
Es kommen nur Anbieter in Frage, die anspruchsvollen Eignungskriterien standhalten. Der Investor wird zudem verpflichtet, beim Innenausbau die Bedürfnisse der Stiftung RaJoVita zu berücksichtigen.

Der Investor berücksichtigt die Interessen der Stadt.
Zu den Eignungskriterien im Auswahlprozess gehört, dass die Ziele der Stadt Rapperswil-Jona erfüllt werden. Dazu gehören unter anderem, dass das Projekt zeitnah und qualitativ einwandfrei umgesetzt wird und dabei regionale Wertschöpfung entsteht. 

Die Stadt trägt keine Baurisiken.
Die Baukosten für das Pflegezentrum, die sich gemäss Grobschätzung auf rund 63 Mio. Franken (+/- 15%) belaufen, werden vom Investor getragen. Das Grundstück wird dem Investor im Baurecht abgegeben und verbleibt im Eigentum der öffentlichen Hand. Die Stadt erhält einen jährlichen Baurechtszins und zudem eine Rückerstattung der bisherigen Projektierungskosten.

Die Qualität der Pflegeleistungen ist langfristig garantiert.
Die Leistungsvereinbarung zwischen der Stadt und der Betreiberin RaJoVita garantiert die Qualität der Pflegeleistungen im späteren Betrieb. 

Der Investor geht ein langfristiges Engagement ein.
Sowohl der Baurechts- als auch der Mietvertrag haben eine Laufzeit von mindestens 30 Jahren. Der Mietvertrag verpflichtet den Investor zu einer partnerschaftlichen Zusammenarbeit mit der Betreiberin RaJoVita sowie zur regelmässigen Instandsetzung des Gebäudes.

Private Investoren bauen günstiger und schneller.
Private Investoren sind im Vergabewesen freier und können bessere Konditionen erreichen als die öffentliche Hand. Aufgrund ihrer Erfahrung können sie zudem häufig Optimierungen im Bauablauf bewirken.